양도소득세 계산 방법 2026 세율 구조와 장기보유특별공제 정리

2026년 6월 기준으로 작성했습니다.

이 글에서는 양도소득세 계산 방법과 세율 구조, 장기보유특별공제 적용 방법을 다룹니다. 집을 팔 때 세금이 얼마나 나오는지 구조부터 파악하고 싶은 분께 맞는 글입니다.

이런 분께 필요한 글입니다

부동산을 팔기 전에 세금이 얼마나 나올지 확인하고 싶은 분
보유 기간이나 주택 수에 따라 세율이 어떻게 달라지는지 궁금한 분
장기보유특별공제를 적용하면 세금이 얼마나 줄어드는지 알고 싶은 분

양도소득세란 무엇인가요

양도소득세 계산의 출발점은 양도차익입니다. 양도차익은 판 금액(양도가액)에서 산 금액(취득가액)과 필요경비를 뺀 금액입니다. 이 차익에 세율을 곱하면 기본 세액이 나옵니다.

양도소득세 계산 기본 구조

단계	계산 방법
양도차익	양도가액 – 취득가액 – 필요경비
장기보유특별공제	양도차익 × 공제율 (보유 기간별 상이)
양도소득금액	양도차익 – 장기보유특별공제
양도소득 기본공제	연 250만 원 (1회 적용)
과세표준	양도소득금액 – 기본공제
산출세액	과세표준 × 세율
납부세액	산출세액 + 지방소득세 10%

필요경비로 인정되는 항목

취득 시 납부한 취득세
법무사 수수료, 중개보수
자본적 지출(베란다 확장, 보일러 교체 등 가치 증가 공사)
양도 시 발생한 중개보수

단순 수리비(도배, 장판)는 필요경비로 인정되지 않습니다. 자본적 지출과 수익적 지출을 구분해 두는 것이 중요합니다.

양도소득세 세율 구조 (2026년 기준)

양도소득세 세율은 보유 기간, 주택 수, 자산 종류에 따라 달라집니다.

일반 세율 (부동산·주식 공통 기본 구조)

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	—
1,400만~5,000만 원	15%	126만 원
5,000만~8,800만 원	24%	576만 원
8,800만~1.5억 원	35%	1,544만 원
1.5억~3억 원	38%	1,994만 원
3억~5억 원	40%	2,594만 원
5억~10억 원	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

단기 보유 및 다주택자 중과세율

구분	세율	비고
보유 1년 미만 (주택·조합원 입주권)	70%	분리과세
보유 1~2년 미만 (주택)	60%	분리과세
보유 1년 미만 (주택 외 부동산)	50%	분리과세
보유 1~2년 미만 (주택 외 부동산)	40%	분리과세
2주택 조정대상지역 내 매도	기본세율 + 20%p	2025년 5월 이후 한시 중과 유예 종료 여부 확인 필요
3주택 이상 조정대상지역 내 매도	기본세율 + 30%p	동일

다주택자 중과세는 정책 변화가 잦습니다. 매도 전 반드시 현행 조정대상지역 지정 여부와 중과 유예 여부를 확인하세요.

장기보유특별공제 적용 방법

3년 이상 보유한 부동산은 장기보유특별공제를 적용해 양도소득세 계산 시 과세표준을 낮출 수 있습니다.

일반 부동산 장기보유특별공제율

보유 기간	공제율
3년 이상~4년 미만	6%
4년 이상~5년 미만	8%
5년 이상~6년 미만	10%
6년 이상~7년 미만	12%
7년 이상~8년 미만	14%
8년 이상~9년 미만	16%
9년 이상~10년 미만	18%
10년 이상~11년 미만	20%
11~14년	22~28%
15년 이상	30% (최대)

1세대 1주택 장기보유특별공제율 (거주 요건 충족 시)

보유+거주 기간	공제율
3년 이상 보유·거주	24% (보유 12% + 거주 12%)
4년 이상	32%
5년 이상	40%
6년 이상	48%
7년 이상	56%
8년 이상	64%
9년 이상	72%
10년 이상	80% (최대)

1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하더라도, 실거주 기간이 있다면 이 공제율을 적용받을 수 있습니다.

주식을 팔 때 양도소득세가 발생하는 경우와 신고 방법이 궁금하다면 이 글을 참고하세요.
주식 양도소득세 신고 방법 2026 국내·비상장·해외주식 기준 정리

양도소득세 계산 예시

예시: 5억 원에 산 아파트를 8억 원에 매도 (보유 6년, 1주택)

항목	금액
양도가액	8억 원
취득가액 + 필요경비	5억 2,000만 원 (취득세·중개보수 포함 가정)
양도차익	2억 8,000만 원
장기보유특별공제 (48%)	1억 3,440만 원
양도소득금액	1억 4,560만 원
기본공제	250만 원
과세표준	1억 4,310만 원
산출세액 (35% 구간, 누진공제 1,544만 원)	약 3,465만 원
지방소득세 (10%)	약 347만 원
총 납부세액	약 3,812만 원

1가구 1주택 비과세 요건(2년 이상 보유·거주)을 충족하면 이 경우 세금이 0원입니다. 거주 요건 충족 여부에 따라 납부액이 크게 달라집니다.

1가구 1주택 비과세 요건

1가구 1주택 비과세는 양도소득세에서 가장 중요한 절세 수단입니다. 요건을 충족하면 양도차익 전액이 비과세됩니다(단, 실거래가 12억 원 초과분은 과세).

비과세 기본 요건

양도일 기준 1세대 1주택
보유 기간 2년 이상
조정대상지역 소재 주택은 거주 기간 2년 이상 추가 요건

12억 원 초과 시 과세 방법

실거래가 12억 원을 초과하는 1주택은 초과분에 해당하는 양도차익에만 과세합니다. 과세 비율 = (양도가액 – 12억) ÷ 양도가액으로 계산합니다.

1가구 1주택 비과세 조건과 예외 사항을 더 자세히 확인하고 싶다면 이 글을 참고하세요.
1가구 1주택 비과세 조건 2026 보유·거주 요건과 12억 기준 정리

양도소득세 신고 및 납부 일정

구분	신고·납부 기한
예정신고 (원칙)	잔금일 또는 등기일 중 빠른 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내
확정신고	양도한 해의 다음 해 5월 1일~5월 31일
예정신고 납부 시 공제	산출세액의 10% 공제 (예정신고 납부 세액공제)

예정신고 기한 내에 신고하면 납부세액의 10%를 공제받습니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%가 부과됩니다.

핵심 요약

양도소득세 계산 순서: 양도차익 → 장기보유특별공제 → 양도소득금액 → 기본공제 → 과세표준 → 세율 적용
보유 1년 미만 주택은 70%, 1~2년 미만은 60%의 단기 중과세율 적용
1세대 1주택 비과세는 보유 2년 이상, 조정대상지역은 거주 2년 이상 필요
실거래가 12억 원 초과분은 1주택이라도 과세
예정신고 기한 내 신고하면 세액의 10% 공제

자주 묻는 질문

상속받은 주택을 팔 때도 양도소득세를 내나요?

네, 납니다. 상속받은 주택의 취득가액은 상속 당시 시가(또는 기준시가)로 계산합니다. 1세대 1주택 비과세는 상속 주택과 기존 주택을 합산해 2주택이 되는 경우 특례 규정이 있으니 별도 확인이 필요합니다.

증여받은 주택을 팔 때 취득가액은 어떻게 계산하나요?

증여받은 주택의 취득가액은 증여 당시 시가입니다. 시가 산정이 어려우면 기준시가를 사용합니다. 이월과세 규정에 따라 배우자나 직계존비속에게 증여받은 후 5년 이내 양도하면 증여자의 취득가액을 기준으로 계산합니다.

분양권 전매도 양도소득세 대상인가요?

네, 분양권 전매 차익도 양도소득세 대상입니다. 조정대상지역 분양권은 보유 기간에 관계없이 60~70%의 세율이 적용됩니다.

출처

국세청 홈택스 — 양도소득세 안내