다주택자 양도세 중과 2026 5월 10일 재개 2주택 20%p 3주택 30%p 지금 바로 확인

2026년 6월 기준

다주택자 양도세 중과는 2026년 5월 10일부터 재개됐습니다. 이 글에서는 중과 적용 대상 판단 기준, 2주택·3주택 이상 세율 구조, 장기보유특별공제 배제 여부, 유예 기간과 현재 차이를 한 번에 정리합니다.

이런 분께 필요한 글입니다

• 조정대상지역에 주택을 2채 이상 보유하고 있는 분
• 5월 10일 이후 양도를 앞두고 세금을 미리 계산해보고 싶은 분
• 중과 유예 때와 지금 세금이 얼마나 달라지는지 확인하고 싶은 분
• 장기보유특별공제가 여전히 적용되는지 헷갈리는 분

다주택자 양도세 중과란

다주택자 양도세 중과는 1세대가 조정대상지역 내 주택을 2채 이상 보유한 상태에서 그 주택을 팔 때 일반 양도소득세율에 추가 세율을 더 적용하는 제도입니다. 부동산 투기 수요를 억제하고 다주택 보유 부담을 높이는 것이 목적입니다.

2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 4년간 한시적으로 중과가 유예됐습니다. 유예 기간에는 다주택자도 일반 누진세율(6~45%)만 적용됐고 장기보유특별공제도 받을 수 있었습니다. 그러나 2026년 5월 10일 유예가 종료되면서 중과세 체계가 다시 작동하기 시작했습니다.

중과 적용 대상 — 2가지 요건 동시 충족

요건 1 — 조정대상지역 내 주택

양도하는 주택이 조정대상지역에 소재해야 합니다. 비규제지역(조정대상지역 아닌 지역) 주택은 다주택자라도 중과가 적용되지 않고 일반 누진세율을 적용합니다. 조정대상지역 지정 현황은 국토교통부 공식 사이트에서 확인할 수 있습니다.

요건 2 — 1세대 2주택 이상

세대 기준으로 주택을 2채 이상 보유한 상태에서 양도해야 합니다. 주택 수 산정 시 배우자와 미성년 자녀의 주택도 합산합니다. 조합원입주권과 분양권도 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 주택 수에 포함됩니다. 주거용 오피스텔은 실제 주거 용도로 사용 중이면 주택 수에 포함될 수 있습니다.

다주택자 양도세 중과 세율표

중과세율과 단기보유세율이 동시에 적용되는 경우에는 두 세율 중 더 높은 쪽을 적용합니다. 지방소득세(양도세의 10%)는 별도로 추가됩니다.

장기보유특별공제 배제

중과 대상 주택은 보유 기간이 아무리 길어도 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다. 유예 기간에는 10년 이상 보유 시 최대 30%까지 공제가 됐지만, 중과 재개 후에는 이 공제 자체가 차단됩니다. 보유 기간이 길수록 유예 종료의 타격이 커지는 이유입니다.

양도소득세 계산 방법 전반이 궁금하다면 양도소득세 계산 방법 2026에서 세율표와 계산 순서를 확인할 수 있습니다.

유예 기간과 중과 재개 — 세액 비교 예시

양도차익 5억 원, 15년 보유, 조정대상지역 2주택자를 기준으로 비교합니다.

위 수치는 기본공제(250만 원), 필요경비 등을 단순화한 참고 예시입니다. 실제 세액은 취득가액, 필요경비, 기본공제, 지방소득세 등에 따라 달라지므로 홈택스 양도세 간편계산기 또는 세무사 상담을 통해 정확히 확인하시기 바랍니다.

중과 적용 제외 — 이 경우는 해당 없음

비규제지역 주택

양도하는 주택이 조정대상지역에 해당하지 않으면 다주택자라도 일반 세율이 적용됩니다.

일시적 2주택

이사·취업·학업 등 부득이한 사유로 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택을 일정 기간 내 처분하면 1주택 기준이 유지됩니다. 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택을 양도해야 합니다.

보유기간 2년 미만 (예외 적용)

중과세율과 단기보유세율이 동시에 해당하면 더 높은 세율 하나만 적용합니다. 단기보유세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 중과세율보다 높으면 단기보유세율이 적용됩니다.

등록 임대주택 (조건부)

지방자치단체와 세무서에 모두 등록한 장기임대주택은 요건 충족 시 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 2020년 7월 10일 이후 조정대상지역에서 새로 취득한 임대주택은 중과 배제가 적용되지 않습니다.

1세대 1주택 비과세와 혼동 주의

1세대 1주택자는 12억 원 이하 주택 양도 시 양도세가 비과세됩니다. 다주택자 중과와는 전혀 다른 제도입니다. 일시적 2주택 특례를 활용해 1주택 비과세 요건을 갖춘 상태로 양도하면 중과 문제와 무관하게 비과세 적용이 가능합니다. 1가구 1주택 비과세 요건이 궁금하다면 1가구 1주택 비과세 조건 2026에서 확인할 수 있습니다.

핵심 요약

• 다주택자 양도세 중과 — 2026년 5월 10일 재개, 4년 유예 종료
• 2주택자(조정대상지역) — 기본세율 + 20%p, 최고 65%
• 3주택 이상(조정대상지역) — 기본세율 + 30%p, 최고 75%
• 장기보유특별공제 — 중과 대상 주택은 배제, 유예 기간과 가장 큰 차이
• 단기보유(1년 미만 70%, 1~2년 60%)와 중과 동시 해당 시 — 높은 세율 하나 적용
• 비규제지역·일시적 2주택·적격 등록임대 — 중과 제외
• 지방소득세(양도세의 10%) 별도 추가

자주 묻는 질문 (FAQ)

관련 글

• 양도소득세 계산 방법 2026 세율표와 계산 순서 정리
• 1가구 1주택 비과세 조건 2026 보유·거주 요건 확인
• 증여세 절세 방법 2026 분산 증여 전략 5가지
• 상속세 계산 방법 2026 세율표와 공제 한도 정리

출처

• 국세청 — 양도소득세 세율 안내