2026년 기준
재산세 계산 방법은 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한 뒤, 여기에 세율을 적용하는 구조입니다. 시세가 아니라 공시가격 기준이고, 1세대 1주택자는 특례세율이 자동 적용됩니다.
이 글에서는 2026년 기준 재산세 계산 방법, 아파트·토지·건축물 세율표, 공시가격 조회 방법, 세 부담 상한선, 공시가격별 실제 계산 예시까지 정리합니다.
이런 분께 필요한 글입니다
- 재산세 계산 방법을 직접 확인하고 싶은 분
- 고지서 금액이 예상보다 높거나 낮아 이유가 궁금한 분
- 1세대 1주택 특례세율 적용 여부가 헷갈리는 분
- 아파트·토지·건축물 세율이 다른지 확인하고 싶은 분
재산세 계산 방법 — 기본 공식
재산세는 3단계로 계산합니다.
| 단계 | 계산식 |
|---|---|
| 1단계 | 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율 |
| 2단계 | 재산세 = 과세표준 × 세율 |
| 3단계 | 실납부액 = 재산세 + 도시지역분 + 지방교육세 |
고지서에 찍히는 실제 납부액은 재산세 본세에 도시지역분(과세표준의 0.14%)과 지방교육세(재산세의 20%)가 더해진 금액입니다.
공정시장가액비율 — 2026년 기준
공정시장가액비율은 공시가격 전체가 아니라 일정 비율만 과세표준으로 삼겠다는 기준입니다. 주택 수에 따라 달리 적용됩니다.
| 구분 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 1세대 1주택 특례 | 43~45% (공시가격 구간별 차등) |
| 일반 주택 (다주택자 포함) | 60% |
| 토지·건축물 | 70% |
1세대 1주택 특례 공정시장가액비율 상세
| 공시가격 | 공정시장가액비율 |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 43% |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 44% |
| 6억 원 초과 | 45% |
1세대 1주택자는 다주택자(60%)보다 낮은 비율이 자동 적용됩니다. 별도 신청 없이 자동 적용되므로 과세기준일(6월 1일)에 1주택자 상태면 됩니다.
주택 재산세율 — 2026년 기준
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 6,000만 원 이하 | 0.1% | — |
| 6,000만 원 초과 ~ 1억 5,000만 원 이하 | 0.15% | 3만 원 |
| 1억 5,000만 원 초과 ~ 3억 원 이하 | 0.25% | 18만 원 |
| 3억 원 초과 | 0.4% | 63만 원 |
토지·건축물 세율
| 구분 | 과세표준 | 세율 |
|---|---|---|
| 종합합산토지 (나대지 등) | 5,000만 원 이하 | 0.2% |
| 5,000만 원 초과 ~ 1억 원 이하 | 0.3% | |
| 1억 원 초과 | 0.5% | |
| 별도합산토지 (상가·사무소 부속토지) | 2억 원 이하 | 0.2% |
| 2억 원 초과 ~ 10억 원 이하 | 0.3% | |
| 10억 원 초과 | 0.4% | |
| 건축물 (일반) | — | 0.25% |
| 건축물 (골프장·고급오락장) | — | 4% |
개인사업자라면 사업장 건물의 재산세도 매년 확인해야 합니다. 4대보험 요율 2026과 함께 사업 운영 비용으로 미리 파악해두는 것이 좋습니다.
공시가격 조회 방법
재산세 계산의 출발점은 공시가격입니다. 매년 4월 공시되며 아래 경로로 조회할 수 있습니다.
| 부동산 유형 | 조회 경로 |
|---|---|
| 아파트·다세대·연립 | 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr) → 공동주택공시가격 |
| 단독주택·다가구 | 부동산공시가격알리미 → 개별단독주택공시가격 |
| 토지 | 부동산공시가격알리미 → 개별공시지가 |
공시가격별 실제 계산 예시
예시 1 — 공시가격 3억 원, 1세대 1주택
- 과세표준: 3억 원 × 43% = 1억 2,900만 원
- 재산세: 1억 2,900만 원 × 0.15% – 3만 원 = 16만 3,500원
- 도시지역분: 1억 2,900만 원 × 0.14% = 18만 600원
- 지방교육세: 16만 3,500원 × 20% = 3만 2,700원
- 실납부액 합계: 약 37만 6,800원
예시 2 — 공시가격 5억 원, 1세대 1주택
- 과세표준: 5억 원 × 44% = 2억 2,000만 원
- 재산세: 2억 2,000만 원 × 0.25% – 18만 원 = 37만 원
- 도시지역분: 2억 2,000만 원 × 0.14% = 30만 8,000원
- 지방교육세: 37만 원 × 20% = 7만 4,000원
- 실납부액 합계: 약 75만 2,000원
예시 3 — 공시가격 10억 원, 다주택자
- 과세표준: 10억 원 × 60% = 6억 원
- 재산세: 6억 원 × 0.4% – 63만 원 = 177만 원
- 도시지역분: 6억 원 × 0.14% = 84만 원
- 지방교육세: 177만 원 × 20% = 35만 4,000원
- 실납부액 합계: 약 296만 4,000원
재산세 납부 기간과 조회 방법은 재산세 납부 기간 2026에서 확인할 수 있습니다.
세 부담 상한선
공시가격이 급등해도 재산세가 전년 대비 일정 비율 이상 오르지 않도록 상한선이 있습니다.
| 공시가격 구간 | 세 부담 상한 |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 전년 대비 105% |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 전년 대비 110% |
| 6억 원 초과 | 전년 대비 130% |
고지서 금액이 계산 예시와 차이가 나는 경우 세 부담 상한 적용 여부를 먼저 확인하면 됩니다.
핵심 요약
- 재산세 = 공시가격 × 공정시장가액비율 × 세율
- 1세대 1주택: 공정시장가액비율 43~45% (다주택자 60%보다 낮음)
- 실납부액 = 재산세 + 도시지역분(0.14%) + 지방교육세(재산세의 20%)
- 공시가격 조회: 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)
- 세 부담 상한: 전년 대비 105~130% (공시가격 구간별 차등)
- 납부 기간: 1기 7월 16~31일 / 2기 9월 16~30일
FAQ
Q. 재산세 계산에서 시세가 아니라 공시가격을 쓰는 이유는 무엇인가요?
재산세는 국가가 고시하는 공시가격을 기준으로 과세 형평성을 맞추기 위한 구조입니다. 시세는 시장 변동이 크고 개인마다 달라 과세 기준으로 삼기 어렵습니다. 공시가격은 매년 4월 전국 동일 기준으로 발표됩니다.
Q. 1세대 1주택 특례는 자동 적용되나요, 신청해야 하나요?
별도 신청 없이 자동 적용됩니다. 과세기준일(6월 1일) 현재 1세대 1주택자 요건을 충족하면 지자체가 자동으로 특례세율을 적용해 고지서를 발송합니다.
Q. 고지서 금액이 직접 계산한 것보다 높게 나왔는데 왜 그런가요?
재산세 본세 외에 도시지역분(0.14%)과 지방교육세(재산세의 20%)가 합산되어 고지됩니다. 계산 시 이 두 항목을 포함해야 실납부액과 일치합니다.
Q. 공시가격 이의신청을 하면 재산세가 줄어드나요?
공시가격이 낮아지면 과세표준이 줄어 재산세도 감소합니다. 공시가격에 이의가 있으면 매년 4월 말~5월 사이 부동산공시가격알리미에서 이의신청을 할 수 있습니다.
Q. 재산세와 종합부동산세는 같은 건가요?
다릅니다. 재산세는 부동산을 보유한 모든 사람에게 부과되는 지방세이고, 종합부동산세는 주택 공시가격 합산 9억 원(1세대 1주택 12억 원) 초과 시 추가로 부과되는 국세입니다. 재산세는 7·9월, 종합부동산세는 12월에 납부합니다.
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출처
행정안전부 부동산공시가격알리미: www.realtyprice.kr