2026년 6월 기준
종합부동산세 계산 방법은 공시가격 합산에서 기본공제를 뺀 금액에 공정시장가액비율(60%)을 곱해 과세표준을 산출하고, 해당 세율을 적용하는 구조입니다. 이 글에서는 2026년 기준 과세 대상, 공제금액, 세율표, 1주택 특례, 고령자·장기보유 공제, 납부 방법을 다룹니다.
이런 분께 필요한 글입니다
- 보유한 아파트의 공시가격이 오르면서 종합부동산세 대상인지 확인하려는 분
- 1세대 1주택자로서 종부세 기본공제와 추가 공제를 확인하려는 분
- 고령자·장기보유 공제율이 얼마인지 계산해보려는 분
- 재산세와 종부세를 이중으로 내는지 궁금한 분
종합부동산세 계산 방법 — 과세 대상 기준
주택 과세 대상 기준
2026년 기준 종합부동산세 주택 과세 대상은 보유 주택의 공시가격 합산액이 기준금액을 초과할 때입니다. 기준일은 매년 6월 1일입니다.
| 보유 유형 | 과세 기준 | 기본공제 |
|---|---|---|
| 1세대 1주택자 (단독명의) | 공시가격 12억 원 초과 | 12억 원 |
| 다주택자 / 법인 | 공시가격 합산 9억 원 초과 | 9억 원 |
| 부부 공동명의 (인별 과세) | 각자의 공시가격 9억 원 초과 | 각 9억 원 (합산 18억 원) |
부부 공동명의 1주택자는 인별 과세(각 9억 원 공제)와 1세대 1주택 특례(12억 원 공제 + 고령자·장기보유 공제) 중 유리한 쪽을 선택할 수 있습니다.
종합부동산세 계산 방법 — 계산 공식
계산 단계
- 공시가격 합산 — 보유 주택 전체의 공시가격 합산
- 기본공제 차감 — 1주택자 12억 원, 다주택자 9억 원
- 과세표준 산출 — (공시가격 합산 – 기본공제) × 공정시장가액비율(60%)
- 세율 적용 — 과세표준에 해당 구간 세율 적용
- 재산세 공제 — 이미 납부한 재산세 상당액 차감
- 세액공제 적용 — 1주택자는 고령자·장기보유 공제 추가 적용
계산 예시 (1세대 1주택자, 공시가격 15억 원)
| 단계 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 공시가격 | — | 15억 원 |
| 기본공제 | 12억 원 차감 | 3억 원 |
| 과세표준 | 3억 원 × 60% | 1억 8,000만 원 |
| 산출세액 | 1억 8,000만 원 × 0.5% | 약 90만 원 |
| 재산세 공제 | 납부 재산세 상당액 차감 | 차감 후 실납부액 감소 |
재산세 계산 방법이 궁금하다면 이 글을 참고하세요.
→ 재산세 계산 방법 2026 — 공시가격 세율표 1주택 특례 정리
부동산 취득세 계산 방법 2026 취득 단계 세금 확인
종합부동산세 세율표 2026
주택분 세율 (일반, 2024년 이후 다주택 중과 폐지)
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | — |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 0.7% | 60만 원 |
| 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하 | 1.0% | 240만 원 |
| 12억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 1.3% | 600만 원 |
| 25억 원 초과 ~ 50억 원 이하 | 1.5% | 1,100만 원 |
| 50억 원 초과 ~ 94억 원 이하 | 2.0% | 3,600만 원 |
| 94억 원 초과 | 2.7% | 10,180만 원 |
2024년 이후 다주택 중과세율이 폐지되어 다주택자도 일반세율과 동일하게 적용됩니다.
1주택자 고령자·장기보유 세액공제
1세대 1주택자는 고령자 공제와 장기보유 공제를 중복 적용받을 수 있으며, 합산 한도는 최대 80%입니다.
고령자 공제 (연령 기준: 과세기준일 6월 1일)
| 연령 | 공제율 |
|---|---|
| 60세 이상 ~ 65세 미만 | 20% |
| 65세 이상 ~ 70세 미만 | 30% |
| 70세 이상 | 40% |
장기보유 공제 (보유기간 기준)
| 보유기간 | 공제율 |
|---|---|
| 5년 이상 ~ 10년 미만 | 20% |
| 10년 이상 ~ 15년 미만 | 40% |
| 15년 이상 | 50% |
예를 들어 70세 이상이고 15년 이상 보유했다면, 40% + 50% = 90%이지만 한도가 80%이므로 세액의 80%를 공제받습니다.
재산세와 이중 납부 여부
재산세를 납부한 뒤 종합부동산세를 또 내는 이중 과세처럼 보이지만, 실제로는 재산세 납부액이 종합부동산세에서 공제됩니다. 동일한 부분에 대해 두 번 세금을 내는 것은 아닙니다. 다만 종부세 대상자는 재산세와 종부세를 합산한 전체 보유세 부담이 큰 것은 사실입니다.
납부 방법 및 일정
종합부동산세는 매년 12월 1일부터 12월 15일까지 납부합니다. 국세청에서 고지서를 발송하며, 홈택스(hometax.go.kr)에서 온라인 납부도 가능합니다. 납부 기간을 넘기면 납부지연 가산세가 부과됩니다.
납부액이 500만 원을 초과하는 경우 분납(6개월 이내)이 가능합니다.
상속세 계산도 함께 확인하고 싶다면 이 글을 참고하세요.
→ 상속세 계산 방법 — 공제 항목과 세율 정리
핵심 요약
- 과세 기준일: 매년 6월 1일
- 1주택 과세 기준: 공시가격 12억 원 초과
- 다주택·법인 기준: 공시가격 합산 9억 원 초과
- 공정시장가액비율: 60% (2026년 동일)
- 세율: 0.5%~2.7% 누진 (2024년 이후 다주택 중과 폐지)
- 1주택 특례: 고령자·장기보유 세액공제 최대 80%
- 재산세 공제: 납부 재산세 상당액 종부세에서 차감
- 납부 기간: 12월 1일~12월 15일
자주 묻는 질문
Q. 1주택자인데 공시가격이 12억 원을 살짝 넘었습니다. 종부세가 얼마나 나올까요?
공시가격 12억 1,000만 원이라면 기본공제 차감 후 1,000만 원 × 60% = 600만 원이 과세표준입니다. 세율 0.5% 적용 시 산출세액은 3만 원 수준이며, 여기서 재산세 공제를 빼면 실납부액은 더 줄어들거나 0원이 될 수도 있습니다.
Q. 부부 공동명의 1주택은 인별 과세와 1주택 특례 중 어떤 것이 유리한가요?
공시가격이 18억 원 이하이고 고령자·장기보유 공제가 없는 경우 인별 과세(합산 18억 원 공제)가 유리합니다. 공시가격이 높고 고령자·장기보유 공제를 크게 받을 수 있다면 1주택 특례가 유리할 수 있으니 비교 계산이 필요합니다.
Q. 종부세 고지서가 오지 않으면 납부 안 해도 되나요?
고지서 미수령과 납부 의무는 별개입니다. 고지서가 없더라도 과세 대상이면 납부 의무가 있으며, 12월 15일까지 납부하지 않으면 가산세가 부과됩니다. 홈택스 → 세금 신고 → 종합부동산세 신고에서 직접 확인·신고할 수 있습니다.
Q. 다주택 중과가 폐지되었다는데 2026년에도 적용되나요?
네, 2024년 이후 다주택 중과세율이 폐지되어 2026년에도 다주택자는 일반세율(0.5%~2.7%)이 적용됩니다.