재산세 신탁재산 위탁자 납세의무자는 신탁계약으로 수탁자 명의로 등기된 부동산이라도, 실제 재산세를 내야 할 사람은 위탁자라는 뜻입니다. 2021년 1월 1일 지방세법 개정으로 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자가 수탁자에서 위탁자로 바뀌었는데, 등기부상 소유자와 실제 납세의무자가 다르다 보니 헷갈려 하는 분들이 많습니다. 이 글에서는 신탁재산 재산세 납세의무자가 왜 위탁자인지, 실무에서 어떤 문제가 생기는지, 체납 시 누구에게 어떤 책임이 있는지 정리해 드립니다.
부동산 신탁을 이용해 임대사업이나 개발사업을 하고 있거나, 담보신탁·관리신탁으로 부동산을 맡겨둔 상태라면 재산세 고지서가 누구 앞으로 나오는지 미리 알아두는 것이 좋습니다. 위탁자 본인은 물론, 수탁자로 일하는 신탁회사·부동산 신탁업 관계자에게도 실무적으로 자주 등장하는 이슈입니다.
재산세 신탁재산 위탁자 납세의무자, 기본 원칙
신탁이란 위탁자가 자신의 재산을 수탁자에게 맡기고, 수탁자가 그 재산을 관리·운용하는 법률관계입니다. 부동산 신탁에서는 등기부등본상 소유자 명의가 수탁자로 되어 있는 경우가 많습니다. 그런데 지방세법 제107조 제2항 제5호는 수탁자 명의로 등기된 신탁재산이라도 재산세 납세의무자는 위탁자로 본다고 명시하고 있습니다. 즉 등기부상 명의와 관계없이, 재산세를 실제로 내야 하는 사람은 위탁자입니다.
납세의무자가 여러 번 바뀐 이유
사실 신탁재산의 재산세 납세의무자는 그동안 여러 차례 바뀌었습니다.
| 시기 | 납세의무자 | 변경 배경 |
|---|---|---|
| ~1994년 3월 | 수탁자 | 제도 초기 원칙 |
| 1994년 4월~2014년 | 위탁자 | 실질과세 원칙 적용 |
| 2015년~2020년 | 수탁자 | 체납처분 실효성 확보 목적 |
| 2021년 1월~현재 | 위탁자 | 명의 분산을 통한 조세회피 방지 |
2015년부터 2020년까지는 위탁자에 대한 재산세로는 신탁재산 자체를 체납처분할 수 없다는 대법원 판결 때문에 납세의무자가 수탁자로 바뀌었습니다. 하지만 이 방식이 오히려 위탁자가 재산을 여러 수탁자에게 나눠 신탁해 누진세율을 회피하는 수단으로 악용되면서, 2021년부터 다시 위탁자로 환원되었습니다. 이번에는 위탁자가 체납할 경우 수탁자가 신탁재산으로 물적납세의무를 지는 특례도 함께 신설되어, 과거처럼 체납처분이 불가능한 문제도 보완했습니다.
위탁자가 체납하면 수탁자는 어떻게 되나요
재산세 납세의무자는 위탁자이지만, 위탁자가 재산세를 체납하고 다른 재산으로도 징수할 금액을 충당하지 못하는 경우에는 수탁자가 해당 신탁재산으로 위탁자의 체납액을 납부할 의무(물적납세의무)를 지게 됩니다. 이때 지방자치단체는 수탁자에게 납부통지서를 고지해야 하며, 수탁자가 변경되더라도 새로운 수탁자가 이 의무를 그대로 승계합니다.
다만 수탁자가 이 물적납세의무 때문에 곧바로 체납자 취급을 받는 것은 아닙니다. 수탁자 자신의 고유재산에 대한 체납이 없다면, 신탁재산에 대한 물적납세의무만으로 신용정보 제공이나 고액·상습체납자 명단 공개 등 체납자에 대한 간접적 제재 대상에서는 제외됩니다.
실무에서 자주 발생하는 상황
담보신탁·관리신탁 부동산을 보유한 경우
담보신탁이나 관리신탁으로 부동산을 맡긴 위탁자는, 등기부상 소유자가 신탁회사(수탁자)로 되어 있어도 재산세 고지서는 본인(위탁자) 앞으로 받게 됩니다. 신탁 설정 사실을 잊고 있다가 고지서를 받고 당황하는 경우가 적지 않으니, 신탁 부동산을 보유하고 있다면 이 점을 미리 알아두는 것이 좋습니다.
위탁자 지위를 이전한 경우
위탁자 지위 자체를 제3자에게 이전하는 경우도 있습니다. 이 경우 새로운 위탁자가 재산세 납세의무를 지게 되며, 조세회피 목적으로 형식적으로만 위탁자 지위를 이전한 것으로 인정되면 과세관청이 이를 부인하고 실질적 위탁자에게 과세할 수 있다는 점도 실제 조세심판·판례로 확인된 부분입니다.
2021년 이전 설정된 신탁
2021년 1월 1일 전에 설정된 신탁은 부칙에 따른 경과조치가 적용될 수 있습니다. 신탁 설정 시점과 적용 법령을 함께 확인해야 정확한 납세의무자를 판단할 수 있습니다.
재산세뿐 아니라 종합부동산세도 마찬가지입니다
신탁주택에 대한 종합부동산세도 재산세와 같은 구조로, 위탁자가 종합부동산세 납세의무자가 되며 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 봅니다. 따라서 신탁 부동산을 여러 채 보유한 위탁자라면, 본인의 다른 재산과 합산해 누진세율이 적용될 수 있다는 점도 함께 확인해야 합니다. 종합부동산세 계산 방식 전반은 종합부동산세 계산 방법에서 확인할 수 있습니다.
재산세 자체의 기본 계산 방식이 궁금하다면 재산세 계산 방법을 먼저 확인해보는 것이 순서입니다. 소유권 이전 시점에 따라 납세의무자가 달라지는 매매 사례는 재산세 6월1일 매매 납세의무자에서 다루고 있어, 신탁이 아닌 일반 매매의 경우와 비교해볼 수 있습니다.
신탁재산에 대한 재산세·종합부동산세 납세의무 관련 법령 근거는 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인할 수 있습니다.
핵심요약
- 재산세 신탁재산 위탁자 납세의무자 원칙에 따라, 수탁자 명의로 등기된 부동산이라도 재산세는 위탁자가 납부합니다.
- 2021년 1월 1일 지방세법 개정으로 납세의무자가 수탁자에서 위탁자로 다시 바뀌었습니다.
- 위탁자가 체납하면 다른 재산으로 충당이 안 될 때 수탁자가 신탁재산으로 물적납세의무를 집니다.
- 종합부동산세도 같은 구조로 위탁자에게 과세되며, 위탁자의 다른 부동산과 합산됩니다.
- 2021년 이전 설정된 신탁은 경과조치 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 신탁 부동산의 재산세 고지서가 왜 저(위탁자)한테 오나요?
2021년 지방세법 개정으로 신탁재산에 대한 재산세 납세의무자가 위탁자로 정해졌기 때문입니다. 등기부상 소유자가 수탁자(신탁회사)라도, 재산세 납세의무자는 위탁자입니다.
Q. 위탁자가 재산세를 체납하면 수탁자가 대신 다 내야 하나요?
위탁자의 다른 재산으로 체납액을 충당할 수 없을 때에 한해, 수탁자가 해당 신탁재산의 범위 내에서만 물적납세의무를 집니다. 수탁자의 고유재산까지 책임지는 것은 아닙니다.
Q. 위탁자 지위를 다른 사람에게 넘기면 재산세 납세의무도 넘어가나요?
원칙적으로는 새로운 위탁자에게 납세의무가 이전됩니다. 다만 조세회피 목적의 형식적인 지위 이전으로 판단되면 과세관청이 이를 인정하지 않고 실질적 위탁자에게 과세할 수 있습니다.
Q. 신탁재산도 종합부동산세 합산 대상인가요?
네, 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 보아 위탁자의 다른 부동산과 합산해 종합부동산세가 과세됩니다.
Q. 2021년 이전에 설정한 신탁도 위탁자가 납세의무자인가요?
개정 법률 부칙에 따른 경과조치가 적용될 수 있어, 신탁 설정일과 시행일 기준을 따로 확인해야 정확합니다. 신탁 계약서와 설정일을 관할 지자체 세무과에 문의해 확인하는 것이 안전합니다.